O que é um loteamento?
O mercado imobiliário é um dos setores que mais cresce, demonstrando ótimos resultados até em momentos de crise. Este segmento é extremamente seguro e rentável, sendo um verdadeiro ponto de negócios para os investidores nacionais e internacionais.
Nesse cenário, muitos optam por investir em um terreno, mas a verdade é que ele pode ter seu valor consideravelmente elevado caso seja loteado. Acaba sendo muito mais vantajoso vender o solo parcelado do que o terreno bruto. O loteamento é uma divisão de um imóvel registrado em vários lotes para fins de construção, cada lote se torna posteriormente um título de terra.
Como se da o processo de loteamento?
O loteamento é o parcelamento do solo com a finalidade de vender lotes menores para construção de casas e edifícios, implicando na abertura de novas ruas de circulação, logradouros públicos ou modificações e ampliações de vias existentes. Tendo que ser efetuada todas as obras de infraestrutura de água, esgoto, drenagem, pavimentação e rede elétrica.
Quando há subdivisão do terreno com aproveitamento das ruas já existentes para dar acesso aos lotes, isto é, quando o processo não implica na modificação ou abertura de ruas, o fenômeno é chamado de desmembramento.
Seja qual for o caso, o investidor ou proprietário será submetido a uma série de burocracias até que consiga dar início ao projeto. Nesse processo, é válido contar com uma empresa especialista no ramo, como a Mensural, capaz de oferecer total assistência.
Legislação e trâmites legais
O Parcelamento do Solo Urbano é tratada pela Lei nº 6.766 de 1979.
Antes de procurar como fazer loteamento urbano, o empreendedor ou investidor deverá respeitar a legislação, atentando-se também às leis estaduais e municipais pertinentes.
O primeiro passo é elaborar um projeto de parcelamento de solo, que deve estar dentro das regras e ter um estudo da geologia do solo. O projeto deve considerar a topografia do terreno, as instalações para saneamento básico, a drenagem, a eletricidade e a telefonia, além da pavimentação, paisagismo e outros. Também deve ser definido o tipo de loteamento: aberto, fechado, vertical ou horizontal.
O investidor deve obter uma licença ambiental e aprovação municipal para proceder com o projeto e fazer registro no Cartório de Registro de Imóveis. Estes são os procedimentos básicos a serem cumpridos, mas vale ressaltar que dependendo do porte e da complexidade do empreendimento podem ocorrer exigências adicionais.
Geralmente, o processo de licenciamento ambiental é dividido em três etapas:
Licença prévia — Apresentação dos estudos iniciais de ocupação da área.
Licença de instalação — Apresentação de todos os projetos de infraestrutura e urbanismo aprovados pelos órgãos competentes.
Licença de ocupação — Depois de se certificar da correta execução das obras.
Áreas públicas e controles de acessos
Para aqueles que buscam saber como fazer loteamento fechado, deve-se considerar que as vias de circulação, áreas verdes e institucionais previstas no projeto passam a ser públicas, sendo doadas ao município.
Entretanto, segundo dispositivos da Constituição Federal e da própria Lei 6.766, o empreendedor pode incluir no projeto o cercamento da área loteada e o controle do acesso, visando mais segurança e privacidade aos futuros moradores. Mas esta limitação de acesso não configura o empreendimento como condomínio fechado, pois este é regido por outra lei específica.
O município deverá aprovar o cercamento do loteamento e, a partir disso, os futuros proprietários dos lotes terão que cumprir com determinações municipais entre a Associação dos Moradores. Cabe aos moradores arrecadar contribuições associativas (que se assemelham ao rateio de despesas condominiais) para conseguir dar andamento às exigências do município.
O que geralmente é exigido é que a associação se comprometa com a conservação e manutenção da pavimentação, sarjetas, calçadas e guias, assim como a coleta de lixo, que passa a ser feita na entrada do loteamento e não de lote em lote.